Mieterschutz in München: was gilt und bis wann
Stand: Gregor Palyan, Aktumo
Kurzantwort
In München gelten die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze 15 Prozent, die verlängerte Kündigungssperrfrist und das Umwandlungsverbot. Achtung: das Umwandlungsverbot läuft am 31.12.2026 aus. Stand der Daten: 07.11.2026.
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Die vier Regeln in München
| Regel | Gilt | Laufzeit | Was das heißt |
|---|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§ 556d BGB) | gilt | 01.01.2026 bis 31.12.2029 | Die Miete bei Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. |
| Kappungsgrenze 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) | gilt | 01.01.2026 bis 31.12.2029 | Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 statt 20 Prozent steigen. |
| Verlängerte Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) | gilt | 01.01.2026 bis 31.12.2029 | Nach Umwandlung und Verkauf kann der Erwerber erst nach 10 Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen. |
| Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB) | gilt | 01.06.2023 bis 31.12.2026 | Die Aufteilung eines Wohngebäudes in Wohnungseigentum braucht eine Genehmigung. In Bayern gilt das nur für Wohngebäude mit mehr als 10 Wohnungen, die am 01.06.2023 bestanden (§ 2 Abs. 1 Satz 2 GBestV-Bau). |
Mietpreisbremse in München
Die Miete bei Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Grundlage ist die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, GVBl. Nr. 24/2025 vom 30.12.2025, S. 718 (BayRS 400-6-J); geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026, GVBl. Nr. 13/2026, S. 334. Sie gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029.
Kappungsgrenze 15 Prozent in München
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 statt 20 Prozent steigen. Grundlage ist die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, GVBl. Nr. 24/2025 vom 30.12.2025, S. 718 (BayRS 400-6-J); geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026, GVBl. Nr. 13/2026, S. 334. Sie gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029.
Verlängerte Kündigungssperrfrist in München
Nach Umwandlung und Verkauf kann der Erwerber erst nach 10 Jahren wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen. Grundlage ist die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, GVBl. Nr. 24/2025 vom 30.12.2025, S. 718 (BayRS 400-6-J); geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026, GVBl. Nr. 13/2026, S. 334. Sie gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029.
Umwandlungsverbot in München
Die Aufteilung eines Wohngebäudes in Wohnungseigentum braucht eine Genehmigung. In Bayern gilt das nur für Wohngebäude mit mehr als 10 Wohnungen, die am 01.06.2023 bestanden (§ 2 Abs. 1 Satz 2 GBestV-Bau). Grundlage ist die Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) § 2 Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB (Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen); Gebietsliste in Anlage, GBestV-Bau vom 06.09.2022 (GVBl. S. 578, BayRS 2130-16-B); § 2 und Anlage eingefügt/ersetzt durch VO vom 25.04.2023 (GVBl. Nr. 10/2023, S. 206, Anlage S. 207 ff.); Frist verlängert durch VO vom 16.12.2025 (GVBl. Nr. 24/2025, S. 717). Sie gilt vom 01.06.2023 bis 31.12.2026. Danach ist offen, ob sie verlängert wird.
Offene Punkte und Hinweise zu München
- Umwandlungsverbot: Die Gebietsbestimmungsverordnung Bau gilt bis 31.12.2026 und nur für Wohngebäude mit mehr als zehn Wohnungen, die am 01.06.2023 bestanden. Eine Verlängerung über 2026 hinaus ist in unseren Daten (Stand 07.11.2026) nicht verzeichnet.
Andere Städte und Gemeinden
Alle Gemeinden mit Mietpreisbremse stehen im Ratgeber Mietpreisbremse: Gemeinden je Land. Die zehn größten Städte im Vergleich zeigt die Übersicht Mieterschutz je Stadt. Amtlicher Regionalschlüssel von München: 091620000000.
Weitere Städte: Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dortmund und Essen.
Quellen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, GVBl. Nr. 24/2025 vom 30.12.2025, S. 718 (BayRS 400-6-J); geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026, GVBl. Nr. 13/2026, S. 334, verkuendung-bayern.de
- Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) § 2 Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB (Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen); Gebietsliste in Anlage, GBestV-Bau vom 06.09.2022 (GVBl. S. 578, BayRS 2130-16-B); § 2 und Anlage eingefügt/ersetzt durch VO vom 25.04.2023 (GVBl. Nr. 10/2023, S. 206, Anlage S. 207 ff.); Frist verlängert durch VO vom 16.12.2025 (GVBl. Nr. 24/2025, S. 717), stmb.bayern.de
- Auswertung der Landesverordnungen für den Datenbestand von Aktumo, Stand 07.11.2026
Stand dieser Seite: . Zusammengestellt von Gregor Palyan, Aktumo.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in München?
Ja. Die Miete bei Neuvermietung darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage ist die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, gültig vom 01.01.2026 bis 31.12.2029.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in München?
15 Prozent in drei Jahren. Grundlage ist die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, gültig bis 31.12.2029.
Wie lange ist die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in München?
10 Jahre nach dem ersten Verkauf der umgewandelten Wohnung. Grundlage ist die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, gültig bis 31.12.2029.
Gibt es in München ein Umwandlungsverbot?
Ja, die Aufteilung in Wohnungseigentum braucht eine Genehmigung (§ 250 BauGB). In Bayern gilt das nur für Wohngebäude mit mehr als 10 Wohnungen, die am 01.06.2023 bestanden (§ 2 Abs. 1 Satz 2 GBestV-Bau). Grundlage ist die Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) § 2 Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB (Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen); Gebietsliste in Anlage, gültig vom 01.06.2023 bis 31.12.2026.
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