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Mietrückstand berechnen

Stand: Gregor Palyan, Aktumo

Kurzantwort

Der Rechner nimmt die Monatsmieten und die Zahlungen des Mieters und rechnet jede Zahlung nach § 366 Abs. 2 BGB auf den ältesten offenen Monat an, innerhalb des Monats zuerst auf die Zinsen (§ 367 Abs. 1 BGB). Verzugszinsen laufen je Monat ab dem Tag nach dem dritten Werktag, mit dem Basiszinssatz der Bundesbank (1,52 Prozent seit 01.07.2026). Dazu zeigt er, ob die Beträge aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB rechnerisch erreicht sind.

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Rechner

Mietverhältnis

Beispiel mit Rechenweg

Wohnung in Nordrhein-Westfalen, Monatsmiete 850,00 Euro, Mieten Juli bis November 2026. Der Mieter zahlt am 02.07.2026 und am 20.08.2026 je 850,00 Euro und am 12.10.2026 500,00 Euro. Stichtag 13.11.2026.

MonatZahlen bisGetilgtOffenZinsen offen
Miete 07/202603.07.2026850,00 €0,00 €0,00 €
Miete 08/202605.08.2026850,00 €0,00 €0,00 €
Miete 09/202603.09.2026492,08 €357,92 €2,11 €
Miete 10/202605.10.20260,00 €850,00 €5,92 €
Miete 11/202604.11.20260,00 €850,00 €1,37 €
  1. Zahlung 850,00 € am 02.07.2026: 850,00 € auf Miete 07/2026 (§ 366 Abs. 2 BGB).
  2. Zahlung 850,00 € am 20.08.2026: 2,13 € auf Zinsen der Miete 08/2026 (§ 367 Abs. 1 BGB), 847,87 € auf Miete 08/2026 (§ 366 Abs. 2 BGB).
  3. Zahlung 500,00 € am 12.10.2026: 0,02 € auf Zinsen der Miete 08/2026 (§ 367 Abs. 1 BGB), 2,13 € auf Miete 08/2026 (§ 366 Abs. 2 BGB), 5,77 € auf Zinsen der Miete 09/2026 (§ 367 Abs. 1 BGB), 492,08 € auf Miete 09/2026 (§ 366 Abs. 2 BGB).

Offen am 13.11.2026: 2.057,92 € Miete und 9,40 € Verzugszinsen, zusammen 2.067,32 €. Die Augustmiete war am 05.08.2026 zu zahlen. Von der Zahlung am 20.08.2026 gehen nach § 367 Abs. 1 BGB zuerst 2,13 € auf die bis dahin aufgelaufenen Zinsen, 847,87 € tilgen die Miete. Der Rest der Augustmiete ist älter als die Septembermiete und wird deshalb mit der Zahlung vom 12.10.2026 zuerst getilgt (§ 366 Abs. 2 BGB). Rechnerisch übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinander folgenden Terminen am 04.09.2026 eine Monatsmiete (852,13 €, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine sind am 06.10.2026 erreicht (Buchstabe b).

Wie die Zinsen je Halbjahr entstehen, zeigt der Verzugszinsen-Rechner. Alle Basiszinssätze seit 2002 stehen im Ratgeber Verzugszinsen und Basiszinssatz.

Was der Rechner nicht prüft

  • Ob die Mieten in dieser Höhe geschuldet sind: Mietvertrag, Mieterhöhungen, Minderung (§ 536 BGB), Aufrechnung und Zurückbehaltung.
  • Ob der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB) und abweichende Regeln zu Fälligkeit oder Verrechnung im Mietvertrag.
  • Mahn- und Rechtsverfolgungskosten, auf die § 367 Abs. 1 BGB Zahlungen zuerst anrechnet, und die Kaution.
  • Nebenkostenvorauszahlungen als eigene Raten: Ob sie dem Vermieter wegen der späteren Abrechnung weniger Sicherheit bieten und deshalb zuerst getilgt werden, wird unterschiedlich gesehen. Das Werkzeug in Aktumo rechnet sie getrennt.
  • Was aus einem Rückstand folgt, etwa für eine Kündigung, eine Zahlung in der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) oder die Angaben im Schreiben (§ 569 Abs. 4 BGB).

Weitere Rechner: Verzugszinsen-Rechner, Kündigungsfrist-Rechner, WEG-Fristen-Rechner, Indexmiete-Rechner und CO2-Kosten-Rechner.

Quellen

Stand dieser Seite: . Zusammengestellt von Gregor Palyan, Aktumo.

Häufige Fragen

Wann ist die Miete fällig und ab wann ist der Mieter in Verzug?

Die Miete ist zu Beginn des Monats zu entrichten, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB). Der Sonnabend zählt dabei nicht als Werktag (BGH VIII ZR 129/09), Feiertage des Landes auch nicht. Weil der Zahltag nach dem Kalender bestimmt ist, braucht es keine Mahnung: Der Verzug beginnt am Tag danach (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Auf welche Miete wird eine Zahlung angerechnet?

Bestimmt der Mieter nichts, gilt § 366 Abs. 2 BGB: zuerst die fällige Schuld, unter mehreren gleich lästigen die ältere. Der Rechner rechnet deshalb auf den ältesten offenen Monat an. Innerhalb einer Rate gehen Zahlungen zuerst auf die Zinsen, dann auf den Betrag (§ 367 Abs. 1 BGB). Schreibt der Mieter einen Monat dazu, geht die Zahlung auf diesen Monat (§ 366 Abs. 1 BGB).

Welcher Zinssatz gilt bei Mietrückstand?

Bei Wohnraum ist der Mieter in der Regel Verbraucher, dann gelten fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB), seit 01.07.2026 also 6,52 Prozent. Neun Prozentpunkte gelten nur, wenn kein Verbraucher beteiligt ist (§ 288 Abs. 2 BGB), etwa bei Gewerberaum.

Was zeigen die Schwellen nach § 543 BGB?

Der Rechner prüft nur rechnerisch, ob ein Rückstand die Beträge erreicht, die § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt: aus zwei aufeinander folgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete (Buchstabe a mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder über mehr als zwei Termine mindestens zwei Monatsmieten (Buchstabe b). Was daraus folgt, hängt von weiteren Umständen ab und bewertet der Rechner nicht.

Was rechnet der Rechner nicht?

Minderung, Aufrechnung, Mieterhöhungen im Zeitraum, Mahn- und Rechtsverfolgungskosten, die Kaution und abweichende Regeln im Mietvertrag. Er rechnet mit dem Tag, den Sie als Zahltag eintragen; bei Überweisung genügt für die Rechtzeitigkeit nach BGH VIII ZR 222/15 der Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag.

Was diese Seite nicht leistet

Diese Seite ist keine Rechtsberatung. Sie gibt wieder, was in Gesetzen, Verordnungen und den genannten Quellen steht, mit dem angegebenen Stand. Ob eine Regel auf Ihren Fall passt, ob eine Ausnahme greift und was Mietvertrag, Teilungserklärung oder Beschlüsse regeln, entscheiden Sie. Angaben ohne Gewähr. Fehler gefunden? Schreiben Sie an hilfe@aktumo.de.