Mietpreisbremse in Bayern: Welche Gemeinden stehen in der Mieterschutzverordnung?
Stand: Gregor Palyan, Aktumo ca. 3 Min. Lesezeit
Kurzantwort
In Bayern gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 in 284 Gemeinden, vom 01.01.2026 bis 31.12.2029. Dieselbe Liste bestimmt die Kappungsgrenze von 15 Prozent und eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren nach § 577a BGB. Gegenüber der Vorgängerverordnung mit 208 Einträgen ist die Liste deutlich länger.
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Was regelt die bayerische Mieterschutzverordnung?
| Regel | In den 284 Gemeinden | Vorschrift |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete | § 556d BGB |
| Kappungsgrenze | Erhöhung in drei Jahren höchstens 15 statt 20 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Kündigungssperrfrist | 10 statt 3 Jahre nach Umwandlung und Verkauf | § 577a BGB |
| Laufzeit | 01.01.2026 bis 31.12.2029 |
Mehr zu den Regeln: Mietpreisbremse in allen Ländern, Kappungsgrenze von 15 Prozent und Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB.
Was hat sich 2026 geändert?
- Neue Verordnung: Seit 01.01.2026 gilt die Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025. Die Vorgängerverordnung hatte 208 Einträge, die neue Liste begann mit 285.
- Reut gestrichen: Die Änderung vom 16.06.2026 hat Reut (Landkreis Rottal-Inn) aus der Liste genommen. Seitdem stehen 284 Gemeinden darin.
Steht meine Gemeinde in der Liste?
Alle 284 Gemeinden nach Landkreis
Die Namen stehen so, wie die Verordnung sie nennt. Steht ein Ort nicht in der Liste, gilt dort nach diesem Stand keine der drei Regeln.
kreisfreie Städte: 14 Gemeinden
- Aschaffenburg
- Augsburg
- Bamberg
- Bayreuth
- Erlangen
- Fürth
- Ingolstadt
- Kempten (Allgäu)
- Memmingen
- München
- Nürnberg
- Rosenheim
- Schwabach
- Würzburg
Landkreis Aichach-Friedberg: 4 Gemeinden
- Aichach
- Friedberg
- Kissing
- Mering
Landkreis Altötting: 3 Gemeinden
- Burghausen
- Kirchweidach
- Stammham
Landkreis Ansbach: 1 Gemeinde
- Weidenbach
Landkreis Aschaffenburg: 3 Gemeinden
- Kahl a.Main
- Kleinostheim
- Stockstadt a.Main
Landkreis Augsburg: 6 Gemeinden
- Diedorf
- Kleinaitingen
- Klosterlechfeld
- Königsbrunn
- Neusäß
- Stadtbergen
Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: 18 Gemeinden
- Bad Heilbrunn
- Bad Tölz
- Benediktbeuern
- Bichl
- Dietramszell
- Egling
- Gaißach
- Geretsried
- Greiling
- Icking
- Jachenau
- Kochel a.See
- Lenggries
- Münsing
- Reichersbeuern
- Sachsenkam
- Wackersberg
- Wolfratshausen
Landkreis Berchtesgadener Land: 3 Gemeinden
- Ainring
- Bad Reichenhall
- Freilassing
Landkreis Dachau: 12 Gemeinden
- Bergkirchen
- Dachau
- Haimhausen
- Hebertshausen
- Karlsfeld
- Markt Indersdorf
- Odelzhausen
- Petershausen
- Pfaffenhofen a.d.Glonn
- Röhrmoos
- Sulzemoos
- Vierkirchen
Landkreis Dillingen a.d.Donau: 1 Gemeinde
- Zusamaltheim
Landkreis Ebersberg: 21 Gemeinden
- Anzing
- Aßling
- Baiern
- Bruck
- Ebersberg
- Egmating
- Emmering
- Forstinning
- Frauenneuharting
- Glonn
- Grafing b.München
- Hohenlinden
- Kirchseeon
- Markt Schwaben
- Moosach
- Oberpframmern
- Pliening
- Poing
- Steinhöring
- Vaterstetten
- Zorneding
Landkreis Erding: 13 Gemeinden
- Berglern
- Buch a.Buchrain
- Dorfen
- Eitting
- Erding
- Finsing
- Forstern
- Langenpreising
- Lengdorf
- Oberding
- Ottenhofen
- Pastetten
- Taufkirchen (Vils)
Landkreis Erlangen-Höchstadt: 11 Gemeinden
- Adelsdorf
- Baiersdorf
- Bubenreuth
- Buckenhof
- Eckenthal
- Hemhofen
- Herzogenaurach
- Heßdorf
- Möhrendorf
- Röttenbach
- Uttenreuth
Landkreis Freising: 13 Gemeinden
- Allershausen
- Au i.d.Hallertau
- Eching
- Fahrenzhausen
- Freising
- Haag a.d.Amper
- Hallbergmoos
- Langenbach
- Marzling
- Moosburg a.d.Isar
- Neufahrn b.Freising
- Paunzhausen
- Zolling
Landkreis Fürstenfeldbruck: 21 Gemeinden
- Adelshofen
- Alling
- Egenhofen
- Eichenau
- Emmering
- Fürstenfeldbruck
- Germering
- Grafrath
- Gröbenzell
- Hattenhofen
- Jesenwang
- Kottgeisering
- Landsberied
- Maisach
- Mammendorf
- Moorenweis
- Oberschweinbach
- Olching
- Puchheim
- Schöngeising
- Türkenfeld
Landkreis Fürth: 3 Gemeinden
- Oberasbach
- Stein
- Zirndorf
Landkreis Garmisch-Partenkirchen: 9 Gemeinden
- Ettal
- Farchant
- Garmisch-Partenkirchen
- Mittenwald
- Murnau a.Staffelsee
- Oberammergau
- Seehausen a.Staffelsee
- Uffing a.Staffelsee
- Unterammergau
Landkreis Günzburg: 2 Gemeinden
- Günzburg
- Leipheim
Landkreis Kehlheim: 1 Gemeinde
- Mainburg
Landkreis Landsberg am Lech: 8 Gemeinden
- Dießen am Ammersee
- Eching am Ammersee
- Eresing
- Greifenberg
- Kaufering
- Landsberg am Lech
- Penzing
- Schondorf am Ammersee
Landkreis Landshut: 2 Gemeinden
- Altdorf
- Ergolding
Landkreis Lindau (Bodensee): 5 Gemeinden
- Bodolz
- Lindau (Bodensee)
- Nonnenhorn
- Wasserburg (Bodensee)
- Weißensberg
Landkreis Miesbach: 13 Gemeinden
- Fischbachau
- Gmund a.Tegernsee
- Hausham
- Holzkirchen
- Irschenberg
- Kreuth
- Miesbach
- Otterfing
- Tegernsee
- Valley
- Waakirchen
- Warngau
- Weyarn
Landkreis Mühldorf a.Inn: 1 Gemeinde
- Mühldorf a.Inn
Landkreis München: 29 Gemeinden
- Aschheim
- Aying
- Baierbrunn
- Brunnthal
- Feldkirchen
- Garching b.München
- Gräfelfing
- Grasbrunn
- Grünwald
- Haar
- Hohenbrunn
- Höhenkirchen-Siegertsbrunn
- Ismaning
- Kirchheim b.München
- Neubiberg
- Neuried
- Oberhaching
- Oberschleißheim
- Ottobrunn
- Planegg
- Pullach i.Isartal
- Putzbrunn
- Sauerlach
- Schäftlarn
- Straßlach-Dingharting
- Taufkirchen
- Unterföhring
- Unterhaching
- Unterschleißheim
Landkreis Neu-Ulm: 3 Gemeinden
- Neu-Ulm
- Senden
- Vöhringen
Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: 1 Gemeinde
- Neuburg a.d.Donau
Landkreis Neumarkt i.d.OPf.: 1 Gemeinde
- Neumarkt i.d.OPf.
Landkreis Neustadt a.d.Aisch/Bad Windsheim: 1 Gemeinde
- Weigenheim
Landkreis Nürnberger Land: 3 Gemeinden
- Feucht
- Röthenbach a.d.Pegnitz
- Schwaig b.Nürnberg
Landkreis Oberallgäu: 3 Gemeinden
- Bolsterlang
- Immenstadt i.Allgäu
- Sonthofen
Landkreis Ostallgäu: 2 Gemeinden
- Buchloe
- Füssen
Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm: 2 Gemeinden
- Manching
- Pfaffenhofen a.d.Ilm
Landkreis Regensburg: 1 Gemeinde
- Neutraubling
Landkreis Rosenheim: 24 Gemeinden
- Bad Aibling
- Bad Endorf
- Bad Feilnbach
- Bernau a.Chiemsee
- Brannenburg
- Bruckmühl
- Feldkirchen-Westerham
- Großkarolinenfeld
- Halfing
- Kiefersfelden
- Kolbermoor
- Neubeuern
- Oberaudorf
- Prien a.Chiemsee
- Prutting
- Raubling
- Riedering
- Rimsting
- Rohrdorf
- Samerberg
- Schonstett
- Stephanskirchen
- Tuntenhausen
- Wasserburg a.Inn
Landkreis Roth: 1 Gemeinde
- Wendelstein
Landkreis Rottal-Inn: 1 Gemeinde
- Regensburg
Landkreis Starnberg: 14 Gemeinden
- Andechs
- Berg
- Feldafing
- Gauting
- Gilching
- Herrsching a.Ammersee
- Inning a.Ammersee
- Krailling
- Pöcking
- Seefeld
- Starnberg
- Tutzing
- Weßling
- Wörthsee
Landkreis Traunstein: 3 Gemeinden
- Traunreut
- Traunstein
- Trostberg
Landkreis Unterallgäu: 3 Gemeinden
- Memmingerberg
- Mindelheim
- Trunkelsberg
Landkreis Weilheim-Schongau: 4 Gemeinden
- Bernried
- Landshut
- Penzberg
- Weilheim i.OB
Gilt in Bayern auch ein Umwandlungsverbot?
Ja, nach der Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) in 50 Gemeinden bis 31.12.2026. Sie erfasst nur Wohngebäude mit mehr als 10 Wohnungen, die am 01.06.2023 bestanden. Bad Wiessee, Passau, Rottach-Egern und Schliersee stehen dort, aber nicht in der Mieterschutzverordnung. Mehr auf der Seite Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB.
Quellen
- Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, GVBl. Nr. 24/2025 vom 30.12.2025, S. 718 (BayRS 400-6-J); geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026, GVBl. Nr. 13/2026, S. 334; verkuendung-bayern.de; geprüft am 07.11.2026
- Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) § 2 Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB (Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen); Gebietsliste in Anlage, GBestV-Bau vom 06.09.2022 (GVBl. S. 578, BayRS 2130-16-B); § 2 und Anlage eingefügt/ersetzt durch VO vom 25.04.2023 (GVBl. Nr. 10/2023, S. 206, Anlage S. 207 ff.); Frist verlängert durch VO vom 16.12.2025 (GVBl. Nr. 24/2025, S. 717)
- §§ 556d, 556e, 556f, 558 und 577a BGB, Fassung nach Datenbestand Aktumo, Stand 07.11.2026
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Häufige Fragen
Wo gilt die Mietpreisbremse in Bayern?
Nach der Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 in 284 Gemeinden, Stand 07.11.2026. Dazu gehören 14 kreisfreie Städte, darunter Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg und Bayreuth. Die meisten Einträge hat der Landkreis München mit 29 Gemeinden.
Bis wann gilt die bayerische Mieterschutzverordnung?
Vom 01.01.2026 bis 31.12.2029. Die Vorgängerverordnung galt vom 01.01.2022 bis 31.12.2025 und hatte 208 Einträge.
Gilt die Liste auch für die Kappungsgrenze und die Sperrfrist?
Ja. Die Verordnung bestimmt dieselben 284 Gemeinden für die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), die Kappungsgrenze von 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Die Sperrfrist beträgt dort 10 Jahre.
Was ist mit der Gemeinde Reut?
Reut (Landkreis Rottal-Inn) stand in der ursprünglichen Liste mit 285 Gemeinden. Die Änderungsverordnung vom 16.06.2026 hat Reut gestrichen; nach unserem Datenbestand gehörte Reut bis 15.07.2026 dazu.
Was bedeutet die Mietpreisbremse für eine neue Vermietung?
Bei Mietbeginn darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
Gilt in Bayern auch ein Umwandlungsverbot?
Ja, aber mit eigener Liste. Die Gebietsbestimmungsverordnung Bau nennt 50 Gemeinden und gilt bis 31.12.2026, nur für Wohngebäude mit mehr als 10 Wohnungen, die am 01.06.2023 bestanden. Bad Wiessee, Passau, Rottach-Egern und Schliersee stehen dort, aber nicht in der Mieterschutzverordnung.
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