§ 16 und § 21 WEG: was vor und nach dem 1. Dezember 2020 gilt
Stand: Gregor Palyan, Aktumo ca. 5 Min. Lesezeit
Kurzantwort
Seit dem 01.12.2020 haben § 16 und § 21 WEG einen anderen Inhalt: § 16 Abs. 2 Satz 2 erlaubt heute einen Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, und § 21 regelt nicht mehr die Verwaltung durch die Eigentümer, sondern die Kosten baulicher Veränderungen. Wer heute „§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG“ für die Instandhaltung zitiert, zitiert die alte Fassung.
Inhalt dieser Seite
Warum ist das für Verwaltungen wichtig?
Teilungserklärungen, Beschlüsse und Mieterschreiben aus der Zeit vor dem 01.12.2020 verweisen oft auf die alten Absätze. Auch ältere Musterschreiben und Antworten von KI-Werkzeugen können die alten Absätze enthalten. Die Nummer stimmt dann, der Inhalt nicht mehr. Bevor Sie eine Angabe bewerten, klären Sie, welche Fassung gemeint ist.
Was steht wo, alt und neu?
Die Tabelle stellt Absätze mit ähnlichem Inhalt nebeneinander. Sie zeigt, wo Sie heute nachlesen. Ob eine Regel inhaltlich gleich geblieben ist, sagt sie nicht.
| Thema | Bis 30.11.2020 | Seit 01.12.2020 |
|---|---|---|
| Kosten nach Miteigentumsanteil | § 16 Abs. 2 | § 16 Abs. 2 Satz 1 |
| Abweichende Verteilung durch Beschluss | § 16 Abs. 3 (Betriebs- und Verwaltungskosten, Stimmenmehrheit), § 16 Abs. 4 (Einzelfall, drei Viertel) | § 16 Abs. 2 Satz 2; bei baulichen Veränderungen § 21 Abs. 5 |
| Ordnungsmäßige Verwaltung durch Beschluss | § 21 Abs. 3 | § 19 Abs. 1 |
| Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung | § 21 Abs. 4 | § 18 Abs. 2 |
| Notmaßnahmen eines Eigentümers | § 21 Abs. 2 | § 18 Abs. 3 |
| Liste der ordnungsmäßigen Verwaltung (Hausordnung, Instandhaltung, Versicherung, Rücklage) | § 21 Abs. 5 | § 19 Abs. 2 |
| Bauliche Veränderungen | § 22 | § 20 |
| Kosten baulicher Veränderungen | § 16 Abs. 4 und 6 | § 21 |
Begriffe haben sich mit geändert. Aus „Instandhaltung und Instandsetzung“ wurde „Erhaltung“, aus der „Instandhaltungsrückstellung“ die „Erhaltungsrücklage“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 und 4 WEG).
Wie lautet § 16 WEG alt und neu?
Die heutige Überschrift lautet „Nutzungen und Kosten“. Die alte Fassung hatte 8 Absätze, die neue hat 3.
§ 16 WEG bis 30.11.2020
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.
(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.
(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.
§ 16 WEG seit 01.12.2020
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
Der wichtigste Unterschied für die Abrechnung: Früher durften die Eigentümer per Mehrheit nur Betriebs- und Verwaltungskosten anders verteilen (Abs. 3), und für Instandhaltung im Einzelfall brauchten sie drei Viertel aller Eigentümer mit Stimmrecht und mehr als die Hälfte der Anteile (Abs. 4). Heute nennt Abs. 2 Satz 2 „einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ und keine besondere Mehrheit.
Wie lautet § 21 WEG alt und neu?
Hier hat sich nicht nur der Inhalt geändert, sondern das Thema. Die alte Fassung beginnt mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer. Die heutige Überschrift lautet „Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen“.
§ 21 WEG bis 30.11.2020
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. die Aufstellung einer Hausordnung; 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28); 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.
§ 21 WEG seit 01.12.2020
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen, 1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder 2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Woran erkennen Sie eine Angabe aus der alten Fassung?
- § 16 Abs. 3 bis 8 WEG: Diese Absätze gibt es heute nicht mehr.
- § 21 Abs. 5 Nr. 1 bis 6 WEG: Die Nummernliste gehört zur alten Fassung. Heute hat § 21 Abs. 5 keine Nummern.
- § 21 Abs. 6 bis 8 WEG: Gibt es heute nicht, § 21 endet mit Abs. 5.
- § 22 WEG für bauliche Veränderungen: Heute steht das in § 20.
- Begriffe wie „Instandhaltungsrückstellung“ oder „Instandsetzung“ neben einer WEG-Angabe deuten auf Texte vor dem 01.12.2020.
Ein solcher Treffer heißt nicht, dass das Schreiben falsch ist. Bezieht es sich auf einen Beschluss oder Vorgang vor dem Wechsel, kann die alte Fassung die richtige sein. Mehr zum Prüfen solcher Angaben steht im Ratgeber KI-Schreiben prüfen.
Was regelt das Übergangsrecht?
§ 48 WEG enthält Übergangsvorschriften für einzelne Punkte. Abs. 1 betrifft Beschlüsse im Sinne von § 5 Abs. 4, § 7 Abs. 2 und § 10 Abs. 3, Abs. 4 den zertifizierten Verwalter, Abs. 5 Verfahren, die vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängig waren. Für sie gelten die Verfahrensvorschriften des dritten Teils in der alten Fassung weiter. § 16 und § 21 nennt § 48 nicht. Welche Fassung im Einzelfall maßgeblich ist, beantwortet diese Seite nicht.
Was die Daten abdecken
Unser Archiv der Gesetzesfassungen beginnt am 10.06.2019. Die alte Fassung oben ist die, die von diesem Tag bis zum 30.11.2020 galt. Ältere Stände vor dem 10.06.2019 zeigt die Seite nicht. Der Wechsel ist in den Daten belegt mit „G v. 16.10.2020 I 2187 (Nr. 47) mWv 1.12.2020“. Die heutige Fassung des WEG hat den Stand „Neugefasst durch Bek. v. 12.1.2021 I 34; | zuletzt geändert durch Art. 1 G v. 10.10.2024 I Nr. 306“, abgerufen am 05.11.2026.
Anfechtungs- und Ladungsfrist nach neuem Recht rechnet der WEG-Fristen-Rechner.
Verwandte Ratgeber: KI-Schreiben prüfen, Mieterhöhung nach § 558 BGB, CO2-Kosten aufteilen.
Quellen
- § 16 WEG, gesetze-im-internet.de (heutige Fassung)
- § 21 WEG, gesetze-im-internet.de (heutige Fassung)
- § 18, § 19, § 20 und § 48 WEG, gesetze-im-internet.de
- Frühere Fassungen und Tag des Wechsels: Datenbestand Aktumo (Archiv ab 10.06.2019), Stand 06.11.2026
- Änderungsgesetz: G v. 16.10.2020 I 2187 (Nr. 47) mWv 1.12.2020
Stand dieser Seite: . Zusammengestellt von Gregor Palyan, Aktumo.
Häufige Fragen
Seit wann gilt der neue § 16 WEG?
Seit dem 01.12.2020. Die Änderung kam mit dem Gesetz vom 16.10.2020, BGBl. I S. 2187. Bis zum 30.11.2020 galt die alte Fassung mit acht Absätzen, seitdem hat § 16 drei.
Wo steht die Instandhaltung heute?
Die alte Fassung zählte sie in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Heute steht die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. § 21 WEG regelt seit dem Wechsel die Kosten baulicher Veränderungen.
Gibt es die doppelt qualifizierte Mehrheit aus § 16 Abs. 4 WEG noch?
Nicht in § 16. Die alte Fassung verlangte für eine abweichende Kostenverteilung im Einzelfall drei Viertel aller Eigentümer mit Stimmrecht und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile. Der heutige § 16 Abs. 2 Satz 2 erlaubt einen Beschluss über eine abweichende Verteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten und nennt dafür keine besondere Mehrheit.
Welche Fassung gilt für einen alten Beschluss?
Das hängt vom Einzelfall ab. § 48 WEG enthält Übergangsregeln für einzelne Vorschriften, etwa für Verfahren, die vor dem Wechsel bei Gericht anhängig waren (Abs. 5). § 16 und § 21 nennt er nicht. Die Frage ist rechtlich zu klären, diese Seite beantwortet sie nicht.
Woher kommt der Wortlaut der alten Fassung?
Aus dem Archiv der Gesetzesfassungen, das Aktumo führt. Es reicht zurück bis zum 10.06.2019. Die alte Fassung auf dieser Seite ist die, die von da an bis zum 30.11.2020 galt.
Was heißt § 21 Abs. 5 WEG heute?
Heute erlaubt § 21 Abs. 5 WEG den Beschluss über eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen. Wer danach keine Kosten zu tragen hat, darf durch einen solchen Beschluss nicht belastet werden. Früher stand an dieser Stelle die Liste der ordnungsmäßigen Verwaltung.
Was diese Seite nicht leistet
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