Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Wo gelten 5, 8 oder 10 Jahre?

Stand: 07.11.2026 Gregor Palyan, Aktumo ca. 4 Min. Lesezeit

Kurzantwort

Wer eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum kauft, darf wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach 3 Jahren kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gemeinden, die eine Landesverordnung nennt, sind es bis zu zehn Jahre. Am 07.11.2026 haben 7 von 16 Ländern eine solche Verordnung, mit 5, 8 oder 10 Jahren.

Inhalt dieser Seite

Alle vier Regeln für die zehn größten Städte auf je einer Seite: Mieterschutz je Stadt, etwa Berlin, München oder Frankfurt am Main.

Quelle: Landesverordnungen nach § 577a Abs. 2 BGB, je Land unten verlinkt, ausgewertet für den Datenbestand von Aktumo, Stand 07.11.2026. Grau: frühere Verordnung, Beginn teils nicht ausgewertet.

Ohne Verordnung, also mit der Grundfrist von 3 Jahren: Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Was regelt § 577a BGB?

Grundfrist: Nach Umwandlung und Verkauf kann sich der Erwerber erst nach 3 Jahren auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder wirtschaftliche Verwertung (Nr. 3) berufen (Abs. 1).
Verkauf an mehrere oder an eine Gesellschaft: Die Sperre gilt entsprechend, auch ohne Umwandlung. Ausnahmen: Familie oder Haushalt, oder Wohnungseigentum schon vor der Überlassung gebildet (Abs. 1a).
Längere Frist per Verordnung: bis zu zehn Jahre in Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. Die Verordnung gilt jeweils höchstens zehn Jahre (Abs. 2).
Fristbeginn bei späterer Umwandlung: schon mit dem Verkauf oder der Belastung nach Abs. 1a (Abs. 2a).
Nicht abdingbar: Abs. 3 schließt Abweichungen zum Nachteil des Mieters aus.

Wann endet die Sperrfrist?

Die Frist endet nach § 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des Tages, der im letzten Jahr der Frist dem Tag der Veräußerung entspricht. Beispiel (frei gewählter Tag): Veräußerung am 01.07.2026.

Sperrfrist	Wo, Stand 07.11.2026	Ende mit Ablauf des
3 Jahre	Grundfrist, überall ohne Verordnung	01.07.2029
5 Jahre	Baden-Württemberg und Niedersachsen	01.07.2031
8 Jahre	Hessen und Nordrhein-Westfalen	01.07.2034
10 Jahre	Bayern, Berlin und Hamburg	01.07.2036

Gerechnet nach §§ 187 Abs. 1 und 188 Abs. 2 BGB in der Datenpipeline von Aktumo. Fehlt der Tag im letzten Monat (29. Februar), endet die Frist am letzten Tag des Monats (§ 188 Abs. 3 BGB).

Welche Verordnung gilt, ob die Wohnung im Gebiet liegt und ob die Voraussetzungen von Abs. 1 oder Abs. 1a vorliegen, prüfen Sie im Einzelfall. Ändert ein Land die Frist, kann es auch Übergangsregeln geben; die stehen in der jeweiligen Verordnung.

In welchen Gemeinden gilt eine längere Sperrfrist?

Die Tabelle zeigt je Land, ob am 07.11.2026 eine Verordnung nach § 577a Abs. 2 BGB gilt, mit welcher Frist, wie viele Einträge sie hat und wann sie endet. Bayern hat für Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Sperrfrist eine gemeinsame Liste; mehr dazu auf der Seite Mietpreisbremse Bayern.

Stand 07.11.2026. Zählung nach den Einträgen der Verordnungen; „alle Gemeinden im Landkreis“ zählt als ein Eintrag.
Land	Gilt?	Sperrfrist	Umfang	Gilt bis
Baden-Württemberg	ja	5 Jahre	130 Gemeinden	31.12.2026
Bayern	ja	10 Jahre	284 Gemeinden	31.12.2029
Berlin	ja	10 Jahre	Berlin (gesamtes Landesgebiet)	30.09.2033
Brandenburg	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Bremen	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Hamburg	ja	10 Jahre	Freie und Hansestadt Hamburg (gesamtes Stadtgebiet)	31.08.2033
Hessen	ja	8 Jahre	49 Gemeinden	25.11.2026
Mecklenburg-Vorpommern	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Niedersachsen	ja	5 Jahre	57 Gemeinden	31.12.2031
Nordrhein-Westfalen	ja	8 Jahre	57 Gemeinden	28.02.2030
Rheinland-Pfalz	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Saarland	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Sachsen	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Sachsen-Anhalt	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Schleswig-Holstein	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-
Thüringen	nein	3 Jahre	Grundfrist 3 Jahre	-

Gemeinde suchen

Vollständige Gemeindelisten je Land

Die Namen stehen so, wie die Verordnungen sie nennen. Gleichnamige Gemeinden tragen den Landkreis in Klammern. Steht ein Ort nicht in der Liste, gilt dort nach diesem Stand keine Verordnung.

Baden-Württemberg: 130 Gemeinden

Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg, KSpVO BW
GBl. 2025 Nr. 146 vom 19.12.2025
Gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2026. Quelle: landtag-bw.de

Achern
Aitrach
Altbach
Asperg
Backnang
Bad Bellingen
Bad Krozingen
Bad Schussenried
Baienfurt
Böblingen
Bodman-Ludwigshafen
Bötzingen
Deggenhausertal
Denkendorf
Dettingen an der Erms
Dielheim
Dietenheim
Edingen-Neckarhausen
Ehrenkirchen
Eisenbach (Hochschwarzwald)
Eislingen/Fils
Ellhofen
Emmendingen
Eningen u. Achalm
Esslingen am Neckar
Fellbach
Filderstadt
Freiamt
Freiburg i. Br.
Frickingen
Friedrichshafen
Friesenheim
Göppingen
Gottenheim
Graben-Neudorf
Güglingen
Gundelfingen
Häg-Ehrsberg
Heddesheim
Heidelberg
Heilbronn
Heiligenberg
Heitersheim
Holzgerlingen
Hoßkirch
Hülben
Ittlingen
Jagsthausen
Kappel-Grafenhausen
Karlsruhe
Kenzingen
Kernen im Remstal
Kippenheim
Kirchardt
Kirchheim unter Teck
Kirchzarten
Kißlegg
Korb
Korntal-Münchingen
Kornwestheim
Lahr/Schwarzwald
Leonberg
Lichtenstein
Lörrach
Ludwigsburg
Mahlberg
Mahlstetten
Malsburg-Marzell
Malterdingen
March
Maselheim
Massenbachhausen
Meckenbeuren
Meißenheim
Merklingen
Merzhausen
Metzingen
Möglingen
Mühlacker
Mühlhausen-Ehingen
Mühlingen
Neuhausen auf den Fildern
Neulußheim
Nürtingen
Oberhausen-Rheinhausen
Offenburg
Ostfildern
Pfaffenhofen
Pfaffenweiler
Pfedelbach
Pforzheim
Philippsburg
Reichenau
Reilingen
Reutlingen
Rheinhausen
Riederich
Riegel am Kaiserstuhl
Salach
Sasbach
Sasbach am Kaiserstuhl
Schallstadt
Schutterwald
Schwaikheim
Schwarzach
Sindelfingen
St. Leon-Rot
Stegen
Steinenbronn
Stockach
Stuttgart
Teningen
Tübingen
Ulm
Umkirch
Untermarchtal
Utzenfeld
Vogt
Vogtsburg im Kaiserstuhl
Waldkirch
Weil am Rhein
Weingarten
Wembach
Wernau (Neckar)
Widdern
Wiesloch
Wittnau
Wolfegg
Wutach
Zwiefalten

Bayern: 284 Gemeinden

Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung, MiSchuV) vom 16. Dezember 2025
GVBl. Nr. 24/2025 vom 30.12.2025, S. 718 (BayRS 400-6-J); geändert durch Verordnung vom 16. Juni 2026, GVBl. Nr. 13/2026, S. 334
Gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029. Quelle: verkuendung-bayern.de

Ingolstadt
München
Rosenheim
Burghausen
Kirchweidach
Stammham
Bad Heilbrunn
Bad Tölz
Benediktbeuern
Bichl
Dietramszell
Egling
Gaißach
Geretsried
Greiling
Icking
Jachenau
Kochel a.See
Lenggries
Münsing
Reichersbeuern
Sachsenkam
Wackersberg
Wolfratshausen
Ainring
Bad Reichenhall
Freilassing
Bergkirchen
Dachau
Haimhausen
Hebertshausen
Karlsfeld
Markt Indersdorf
Odelzhausen
Petershausen
Pfaffenhofen a.d.Glonn
Röhrmoos
Sulzemoos
Vierkirchen
Anzing
Aßling
Baiern
Bruck
Ebersberg
Egmating
Emmering (Landkreis Ebersberg)
Forstinning
Frauenneuharting
Glonn
Grafing b.München
Hohenlinden
Kirchseeon
Markt Schwaben
Moosach
Oberpframmern
Pliening
Poing
Steinhöring
Vaterstetten
Zorneding
Berglern
Buch a.Buchrain
Dorfen
Eitting
Erding
Finsing
Forstern
Langenpreising
Lengdorf
Oberding
Ottenhofen
Pastetten
Taufkirchen (Vils)
Allershausen
Au i.d.Hallertau
Eching
Fahrenzhausen
Freising
Haag a.d.Amper
Hallbergmoos
Langenbach
Marzling
Moosburg a.d.Isar
Neufahrn b.Freising
Paunzhausen
Zolling
Adelshofen
Alling
Egenhofen
Eichenau
Emmering (Landkreis Fürstenfeldbruck)
Fürstenfeldbruck
Germering
Grafrath
Gröbenzell
Hattenhofen
Jesenwang
Kottgeisering
Landsberied
Maisach
Mammendorf
Moorenweis
Oberschweinbach
Olching
Puchheim
Schöngeising
Türkenfeld
Ettal
Farchant
Garmisch-Partenkirchen
Mittenwald
Murnau a.Staffelsee
Oberammergau
Seehausen a.Staffelsee
Uffing a.Staffelsee
Unterammergau
Dießen am Ammersee
Eching am Ammersee
Eresing
Greifenberg
Kaufering
Landsberg am Lech
Penzing
Schondorf am Ammersee
Fischbachau
Gmund a.Tegernsee
Hausham
Holzkirchen
Irschenberg
Kreuth
Miesbach
Otterfing
Tegernsee
Valley
Waakirchen
Warngau
Weyarn
Mühldorf a.Inn
Aschheim
Aying
Baierbrunn
Brunnthal
Feldkirchen
Garching b.München
Gräfelfing
Grasbrunn
Grünwald
Haar
Höhenkirchen-Siegertsbrunn
Hohenbrunn
Ismaning
Kirchheim b.München
Neubiberg
Neuried
Oberhaching
Oberschleißheim
Ottobrunn
Planegg
Pullach i.Isartal
Putzbrunn
Sauerlach
Schäftlarn
Straßlach-Dingharting
Taufkirchen
Unterföhring
Unterhaching
Unterschleißheim
Neuburg a.d.Donau
Manching
Pfaffenhofen a.d.Ilm
Bad Aibling
Bad Endorf
Bad Feilnbach
Bernau a.Chiemsee
Brannenburg
Bruckmühl
Feldkirchen-Westerham
Großkarolinenfeld
Halfing
Kiefersfelden
Kolbermoor
Neubeuern
Oberaudorf
Prien a.Chiemsee
Prutting
Raubling
Riedering
Rimsting
Rohrdorf
Samerberg
Schonstett
Stephanskirchen
Tuntenhausen
Wasserburg a.Inn
Andechs
Berg
Feldafing
Gauting
Gilching
Herrsching a.Ammersee
Inning a.Ammersee
Krailling
Pöcking
Seefeld
Starnberg
Tutzing
Weßling
Wörthsee
Traunreut
Traunstein
Trostberg
Bernried
Penzberg
Weilheim i.OB
Landshut
Mainburg
Altdorf
Ergolding
Regensburg
Neumarkt i.d.OPf.
Neutraubling
Bamberg
Bayreuth
Erlangen
Fürth
Nürnberg
Schwabach
Weidenbach
Adelsdorf
Baiersdorf
Bubenreuth
Buckenhof
Eckenthal
Hemhofen
Herzogenaurach
Heßdorf
Möhrendorf
Röttenbach
Uttenreuth
Oberasbach
Stein
Zirndorf
Weigenheim
Feucht
Röthenbach a.d.Pegnitz
Schwaig b.Nürnberg
Wendelstein
Aschaffenburg
Würzburg
Kahl a.Main
Kleinostheim
Stockstadt a.Main
Augsburg
Kempten (Allgäu)
Memmingen
Aichach
Friedberg
Kissing
Mering
Diedorf
Kleinaitingen
Klosterlechfeld
Königsbrunn
Neusäß
Stadtbergen
Zusamaltheim
Günzburg
Leipheim
Bodolz
Lindau (Bodensee)
Nonnenhorn
Wasserburg (Bodensee)
Weißensberg
Neu-Ulm
Senden
Vöhringen
Bolsterlang
Immenstadt i.Allgäu
Sonthofen
Füssen
Buchloe
Memmingerberg
Mindelheim
Trunkelsberg

Berlin: Berlin (gesamtes Landesgebiet)

Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 Satz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung)
GVBl. Berlin 2023 S. 228 (laut Übersichtsseite der Senatsverwaltung)
Gilt vom 01.10.2023 bis 30.09.2033. Quelle: pardok.parlament-berlin.de

Berlin (gesamtes Landesgebiet)

Hamburg: Freie und Hansestadt Hamburg (gesamtes Stadtgebiet)

Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum (Kündigungsschutzfristverordnung)
HmbGVBl. 2023 Nr. 31 vom 22.08.2023, S. 261
Gilt vom 01.09.2023 bis 31.08.2033. Quelle: luewu.de

Freie und Hansestadt Hamburg (gesamtes Stadtgebiet)

Hessen: 49 Gemeinden

Mieterschutzverordnung (Hessen) vom 18. November 2020, zuletzt geändert durch Verordnung vom 12. November 2025
GVBl. 2020 Nr. 23 vom 25.11.2020, S. 802; geändert durch GVBl. 2025 Nr. 74 vom 17.11.2025
Gilt vom 26.11.2020 bis 25.11.2026. Quelle: verkuendung.hessen.de

Bad Homburg vor der Höhe
Bad Soden am Taunus
Bad Vilbel
Biebesheim am Rhein
Bischofsheim
Darmstadt
Dietzenbach
Dreieich
Egelsbach
Eltville am Rhein
Eschborn
Flörsheim am Main
Frankfurt am Main
Friedrichsdorf
Fuldabrück
Ginsheim-Gustavsburg
Griesheim
Groß-Gerau
Groß-Zimmern
Hainburg
Heusenstamm
Kelkheim (Taunus)
Kelsterbach
Kiedrich
Kriftel
Langen (Hessen)
Langenselbold
Mainhausen
Maintal
Marburg
Mörfelden-Walldorf
Nauheim
Neu-Anspach
Neu-Isenburg
Nidderau
Obertshausen
Offenbach am Main
Pfungstadt
Raunheim
Rosbach vor der Höhe
Roßdorf
Rüsselsheim am Main
Schwalbach am Taunus
Steinbach (Taunus)
Usingen
Viernheim
Walluf
Weiterstadt
Wiesbaden

Niedersachsen: 57 Gemeinden

Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Niedersächsische Mieterschutzverordnung) vom 20. Dezember 2024, geändert durch Verordnung vom 3. Dezember 2025
Nds. GVBl. 2024 Nr. 122 vom 23.12.2024; geändert durch Nds. GVBl. 2025 Nr. 93 vom 03.12.2025
Gilt vom 01.01.2025 bis 31.12.2031. Quelle: mw.niedersachsen.de

Landeshauptstadt Hannover
Hansestadt Buxtehude
Hansestadt Lüneburg
Hansestadt Stade
Hansestadt Uelzen
Achim
Bleckede
Borkum
Braunschweig
Buchholz in der Nordheide
Cuxhaven
Garbsen
Göttingen
Hemmingen
Hildesheim
Laatzen
Langenhagen
Leer (Ostfriesland)
Lingen (Ems)
Norden
Norderney
Nordhorn
Oldenburg (Oldb)
Osnabrück
Rotenburg (Wümme)
Seelze
Winsen (Luhe)
Wolfsburg
Wunstorf
Bovenden
Juist
Wangerooge
Adendorf
Bad Rothenfelde
Bad Zwischenahn
Baltrum
Bienenbüttel
Emsbüren
Hatten
Isernhagen
Langeoog
Lilienthal
Neu Wulmstorf
Oyten
Rastede
Seevetal
Spiekeroog
Stuhr
Wedemark
Weyhe
Winsen (Aller)
Bardowick
Gellersen
Hanstedt
Ilmenau
Ostheide
Tostedt

Nordrhein-Westfalen: 57 Gemeinden

Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereiches bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften im Land Nordrhein-Westfalen (Mieterschutzverordnung NRW, MietSchVO NRW)
GV. NRW. 2025 Nr. 6 vom 06.02.2025 S. 111; geändert durch VO vom 28.10.2025, GV. NRW. 2025 Nr. 43 vom 06.11.2025 S. 848
Gilt vom 01.03.2025 bis 28.02.2030. Quelle: recht.nrw.de

Aachen
Alfter
Bad Lippspringe
Bergheim
Bergisch Gladbach
Bielefeld
Bonn
Bornheim
Brühl
Dormagen
Dortmund
Düren, Stadt
Düsseldorf
Elsdorf
Erftstadt
Erkrath
Frechen
Greven
Grevenbroich
Harsewinkel
Hennef
Hilden
Hürth
Kaarst
Kempen
Kerpen
Korschenbroich
Köln
Königswinter
Krefeld
Langenfeld
Leichlingen
Leverkusen
Lohmar
Lotte
Meckenheim
Meerbusch
Monheim
Münster
Neuss
Niederkassel
Ostbevern
Overath
Paderborn
Pulheim
Ratingen
Rheinbach
Rösrath
Rommerskirchen
Sankt Augustin
Siegburg
Swisttal
Telgte
Troisdorf
Wachtberg
Weilerswist
Wesseling

Wie belastbar ist „keine Verordnung“?

Eine fehlende Verordnung lässt sich nicht so belegen wie eine vorhandene. Für Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen beruht die Angabe auf Negativbelegen: Wir haben in Verkündungsblättern, Inhaltsverzeichnissen, Stichwortverzeichnissen oder auf Seiten der Ministerien keine Verordnung nach § 577a Abs. 2 BGB gefunden. Für einige Länder stützt sich die Aussage zusätzlich auf Übersichten des Mieterbunds oder auf Landtagsunterlagen. Eine vollständige Durchsicht aller Verkündungsblätter fehlt für jedes dieser Länder. Kennen Sie eine Verordnung, die hier fehlt? Schreiben Sie an hilfe@aktumo.de.

Was ist der Unterschied zum Umwandlungsverbot?

Die Sperrfrist schützt den Mieter nach einem Verkauf vor bestimmten Kündigungen. Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB setzt früher an: In bestimmten Gebieten braucht schon die Aufteilung in Wohnungseigentum eine Genehmigung. Für Mieterhöhungen in laufenden Verträgen gilt die Kappungsgrenze, für neue Verträge die Mietpreisbremse. Wann eine ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet, rechnet der Kündigungsfrist-Rechner nach § 573c BGB.

Wortlaut § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung)

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fassung nach Datenbestand Aktumo, abgerufen am 04.11.2026.

Quellen

§ 577a und § 188 BGB, gesetze-im-internet.de; Wortlaut nach Datenbestand Aktumo, abgerufen am 04.11.2026
Landesverordnungen nach § 577a Abs. 2 BGB: je Land in den Listen oben verlinkt, mit Angabe im Gesetz- und Verordnungsblatt, geprüft am 07.11.2026
Länder ohne Verordnung: Negativbelege im Datenbestand von Aktumo, Grenzen der Suche im Abschnitt oben

Stand dieser Seite: 07.11.2026. Zusammengestellt von Gregor Palyan, Aktumo.

Häufige Fragen

Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?

Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, darf sich der Erwerber erst nach 3 Jahren auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB). In Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, sind es bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB).

Wie lang ist die Sperrfrist in meinem Bundesland?

Stand 07.11.2026: 5 Jahre in Baden-Württemberg und Niedersachsen; 8 Jahre in Hessen und Nordrhein-Westfalen; 10 Jahre in Bayern, Berlin und Hamburg, jeweils nur in den Gemeinden der Verordnung. In Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben wir keine Verordnung gefunden; dort gilt die Grundfrist von 3 Jahren.

Ab wann läuft die Frist?

Ab der Veräußerung des Wohnungseigentums (§ 577a Abs. 1 BGB). Wurde vorher an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert und erst danach Wohnungseigentum gebildet, beginnt die Frist schon mit dieser Veräußerung oder Belastung (§ 577a Abs. 2a BGB).

Wann endet die Frist genau?

Nach § 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des Tages, der im letzten Jahr dem Tag der Veräußerung entspricht. Beispiel: Veräußerung am 01.07.2026, Grundfrist 3 Jahre, Ende mit Ablauf des 01.07.2029.

Gilt die Sperrfrist für jede Kündigung?

Nein. § 577a Abs. 1 BGB nennt nur Kündigungen wegen der Interessen aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung). Andere Kündigungsgründe nennt die Vorschrift nicht.

Gilt sie auch, wenn an mehrere Käufer oder eine GbR verkauft wird?

Ja, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird. Das gilt nicht, wenn die Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder wenn das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung an den Mieter gebildet war (§ 577a Abs. 1a BGB).

Kann der Mietvertrag die Sperrfrist verkürzen?

Nein. § 577a Abs. 3 BGB schließt Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters aus.

Wie sicher ist die Angabe „keine Verordnung“?

Für Länder ohne Verordnung beruht die Aussage auf Negativbelegen: Wir haben in Verkündungsblättern, Stichwortverzeichnissen oder Ministeriumsseiten keine Verordnung gefunden. Eine vollständige Durchsicht aller Verkündungsblätter fehlt für diese Länder.

Was diese Seite nicht leistet

Diese Seite ist keine Rechtsberatung. Sie gibt wieder, was in Gesetzen, Verordnungen und den genannten Quellen steht, mit dem angegebenen Stand. Ob eine Regel auf Ihren Fall passt, ob eine Ausnahme greift und was Mietvertrag, Teilungserklärung oder Beschlüsse regeln, entscheiden Sie. Angaben ohne Gewähr. Fehler gefunden? Schreiben Sie an hilfe@aktumo.de.